今回は、賃貸借契約に関する論点でも、問題となることが多い、賃料改定に関する規定について整理したいと思います。賃貸借契約当初に定めた賃料水準が妥当ではないと判断される場合に、どのような法的解釈がなされているのでしょう。一つのポイントに「事情変更の原則」という考えがあります。当該の考えは明確な法規定はないものの、各国でも見られる法的一般原則であり、日本の民法第1 条2 項でも「権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行なわなければならない」と規定されているところの、相互に相手側の信頼を裏切らないよう行動すべきという「信義誠実の原則（信義則と言います）」を根拠としています。
 
　契約締結時に前提とされた事情がその後変化し、元の契約どおりに履行させることが当事者間の公平に反する結果となる場合に、当事者は契約解除や契約内容の修正を請求しうるとする法原理を言います。
 
　当該事業変更の原則が適用される要件とは、①契約締結後に著しい事情（当該契約の基礎となっていた客観的事情）の変更が生じたこと、②著しい事情の変更を当事者が予見できなかったこと、③著しい事情の変更が当事者の責に帰すべからざる事由によって生じたこと、④契約どおりの履行を強制することが著しく公平に反し、信義則にもとること、として整理されています。この事情変更の原則の考え方を借地借家法の中で権利として認められたものが賃料増減額請求権（借地借家法第11 条、同法第32 条）なのです。以下、定期建物賃貸借契約ではなく、通常の賃貸借契約を前提とします。
 
　賃料増減額請求権の要件については、①現行の賃料が客観的にみて「不相当」になっていること、②前回の改定から相当の期間が経過していること、③不増額の特約がないこと（不減額の特約、つまり将来に渡って賃料を減額しないという規定は強行規定に反しており、無効とされますが、不減額特約が付された当初の事情は勘案されることになります）です。