急増するインバウンド需要に牽引されて拡大が予想されるホテルマーケット。近年は国内の新規参入組に加え海外からも注視され始めている。今後のホテル市場動向と売買、それを取り巻く社会的環境についてジョーンズ ラング ラサール㈱ホテルズ＆ホスピタリティ事業部取締役執行役員マネージングディレクターの沢柳知彦氏が解説する。
ジョーンズ ラング ラサール㈱
ホテルズ＆ホスピタリティ事業部
取締役執行役員 マネージング ディレクター
沢柳知彦氏
（プロフィール）
一橋大学経済学部卒業。コーネル大学ホテル経営学部修士課程修了。1987 年4 月日本長期信用銀行入行。国内企業M&A アドバイザリー業務を経て、海外ホテル投資会社に出向。その後、グリニッチナットウエスト証券会社を経て、2000 年6 月にジョーンズ ラング ラサール ホテルズ＆ホスピタリティグループ東京オフィスを開設、2007 年7 月より現職。ザ・リッツ・カールトン東京契約締結支援、ANA ホテルポートフォリオ売却支援、ニセコビレッジ売却支援等を主導。宅地建物取引士。第一種証券外務員。立教大学観光研究所ホスピタリティ・マネジメント講座講師。
ホテル売買市場は活発な取引が予想
昨年のホテルマーケットを振り返ると過去三年間継続的かつ急速に売上成長していた状況が一転、5 月から横ばいに転じた。売買マーケットについては、件数は一昨年に比べて伸び悩んだものの、100 億円以上の大型の取り引きが複数件成立したことなどあり売買総額は伸長した。その総額は3000 億円規模と推察されている。
売主は、マーケット成長が横ばいになったことを受け、期間利回りを高利で確保したいインベストメントファンド系が多かった。一方、買主は中長期的な売上成長を見込んだJHR、ユナイテッド・アーバン、星野リゾートリートといったJ リートが多数を占めたが、大型売買を成立させたヒューリックや森トラストといった日系デベロッパーの活躍も目立った。昨年後半はJ リートの株価が低迷したが大型売却案件も少なく、比較的静かな売買市場となった。
日本の人口が減少傾向にある中、オフィスビルや住宅需要はそれほど大きな成長が見込めないため、政府のインバウンド観光振興策を背景に中長期的なホテル売上成長に期待する購入意欲をもった買手が多い一方、売却される可能性が高いホテル資産はマーケットで減少傾向にあり、今後どのような売主が登場するかが注目される。中でも、今年以降竣工が相次ぐと見込まれる都心立地のビジネスホテルは売却前提で開発されているものも多く、アセットクラスとしてはフルサービスよりもビジネスホテルの売買が多くなりそうだ。また、米国トランプ大統領就任に伴う景気活性化期待を背景としたいわゆるトランプ相場で足元では円安傾向になっており、インバウンドの量的増加と円価での一人当たり消費額増加が予想される。ホテル運営環境にとっては追い風であり、多様な新規参入組も期待される。
開発投資としては、電鉄系や日系デベロッパーの投資意欲が継続して強く、自らホテルを開発したり、賃貸借契約で賃料支払をコミットして運営するという動きはしばらく続きそうだ。一方、2020 年の東京オリンピックまでは建築費が高止まりすると考えられ、ホテル売上成長鈍化に伴うホテル賃料提示額の伸び悩みも相俟ってホテルの新規開発供給量はある程度抑えられそうだ。今後の需給関係は、新規開発のビジネスホテルだけでなく合法化される民泊施設による宿泊需要受入量にも左右されると考えられ、今年立法化される民泊新法の規制がどうなるかに注目が集まる。
IR が本格稼働しそうなことも直近のトピックだ。実施法案が成立すれば、2020 年代前半ごろには日本に初めてIRが登場するタイミングとなるだろう。そのほかにも渋谷駅周辺や品川新駅、虎ノ門周辺など東京の大規模な再開発事業によりホテル需要・供給が増加すると見込まれる。東京のトランスフォーメーションは、オリンピック開催の2020 年を超えて継続していくことを忘れてはならない。
