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第197回 新しい視点 「ホテルの価値」向上理論 〜ホテルのシステム思考〜

第197 回『ホテルの賃貸借契約条件(賃貸スキームとコンフリクト等諸問題)』

【週刊ホテルレストラン2015年11月27日号】
2015年11月27日(金)
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 今回は、ホテルの賃貸借契約締結において、ホテルを所有する賃貸人と賃借して経営する賃借人との間で見られる利益相反(以下、コンフリクトという)問題を中心にその他留意点について整理してみたいと思います。
 
 まずは、コンフリクトに厳格な規定を設けているアメリカのホテルリート(REIT)制度の変遷を参考までに見てみたいと思います。通常ホテルブランド側は直接リースで事業用不動産であるホテル自体を借り受けることを避け、フランチャイズ契約や運営委受託契約を求めます。一方で従来、リート法人が不動産賃貸業以外で、別途可能とみなされる運営範囲については規定が設けられており、「一般的かつ習慣的」と認められるサービス提供に限られていました。その結果、リート制度自体が第三者である賃借会社との賃貸借契約に基づく賃料収入を安定的な収益基盤としてスキーム組成されることから、ホテルブランド側とリート法人側との間に利害関係のない第三会社を賃借会社として介在させる必要があったのです。ホテルリートは、第三者である賃借会社の利益とリート法人側の利益との間にそもそも賃料を介したコンフリクトが生じる可能性があるというリスクを有していました。さらに、ホテルは明確なマーケット別市場賃料と言えるものがないため、リート法人は多くの賃料を求める一方で、賃借会社は少額を求めますので交渉力およびその交渉環境により影響が強く働いてしまうという問題もありました。

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